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Procedimento - Compra/Venda


                      A Passa 3 Imóveis disponibiliza as etapas do processo de registro de imóvel para dar transparência aos processos, levando as informações técnicas da legislação ao conhecimento de seus clientes e corretores.

 

 

Etapas da Compra/Venda de Imóvel:


O registro imobiliário esta dividido em etapas, são elas :
  1. Verificação da situação documental do imóvel;
  2. Confecção do Contrato de Compra e Venda;
  3. Recolhimento de Impostos:  Municipais, Estaduais e  Federais;
  4. Confecção da Escritura publica de compra e venda e  recolhimento das custas cartorárias;
  5. Registro do Imóvel e recolhimento das custas cartorárias.
     
1° - Verificar Documentação:
Esta é a primeira e mais importante fase da venda, e deve ser realizada antes da aquisição do imóvel, pois determinara qual o procedimento será adotado, para registro do bem.


Devem ser verificados os seguintes  itens:

Do Imóvel:
  • IPTU - (imposto predial e territorial urbano), este é um imposto Municipal, de obrigação do proprietário do imóvel , independente se o mesmo estiver cedido ou alugado a terceiros. O interessado na aquisição deve se dirigir até a prefeitura do município e solicitar uma CND - (certidão negativa de debito), em alguns municípios esta informação esta no site da Prefeitura e gratuito. Neste documento ira constar ou não se existe algum debito pendente que impeça a transferência do bem.
  • Taxa de Lixo - esta é uma Taxa Municipal, de obrigação do proprietário do imóvel , independente se o mesmo estiver cedido ou alugado a terceiros. O interessado na aquisição deve se dirigir até a prefeitura do município e solicitar uma CND - (certidão negativa de debito).
  • Contas de energia elétrica, água e condomínio para conferencia se existem débitos em aberto.
  • Comprovante de Inexistência de Débitos Condominiais, emitida pelo síndico ou administradora do condomínio, para conferencia se existem débitos em aberto.
  • Certidão Vintenária com Negativa de Ônus Atualizada, esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc. 
  • Matricula Atualizada do Imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para verificação de propriedades e ou inscrições de dividas, hipotecas ou ações judiciais gravadas.

Do Vendedor:

Pessoa Física:
  • RG e CPF, se casado Certidão de Casamento, cópias dos documentos pessoais do Vendedor.
  • Comprovante de Endereço, conta de água, energia, telefone ou correspondência bancária em nome do Vendedor.
  • Consultar CPF, emitida pelo site da Receita Federal, verifica a situação cadastral do cidadão. Clique Aqui

Pessoa Jurídica:
  • Contrato Social e ulitmas Alterações, cópias dos documentos de constituição da empresa Vendedora.
  • Certidão Simplificada da Empresa, emitida pela Junta Comercial ou pelo Cartório de Registro Cívil de Pessoa Jurídica.
  • RG e CPF, se casado Certidão de Casamento, cópias dos documentos pessoais dos sócios da empresa.
  • Comprovante de Endereço, conta de água, energia, telefone ou correspondência bancária em nome da empresa Vendedora.
  • Consultar CNPJ, emitida pelo site da Receita Federal, verifica a situação cadastral da empresa. Clique Aqui

Certidões:
  • Certidão Negativa de Débitos de Tributos Municipais, emitida pela Secretaria de Fazenda da Prefeitura da localidade do imóvel.
  • Certidão Negativa de Débitos de Tributos Estaduais, emitida pela Secretária de Fazenda do Estado, relativo a existência de débitos junto ao Governo Estadual. 
  • Clique Aqui p/ Estado de Goiás
    Clique Aqui p/ Estado de Minas Gerais
  • Certidão Negativa de Débitos de Tributos Federais, emitida pelo site da Receita Federal, relativo a débitos com o Governo Federal e dívida ativa da União. Clique Aqui
  • Certidão Distribuidor Civil/Criminal Municipal e Estadual, emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado, relativo a existência ou não de ação cívil ou criminal junto a Justiça Estadual.
  • Certidão Distribuidor Civil/Criminal Federal, emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado, relativo a existência ou não de ações cíveis ou criminais junto a Justiça Federal. Clique Aqui
  • Certidão Negativa de Protestos, emitida pelo Cartório de Registro de Títulos e Protestos.
  • Certidão Negativa de Débitos Previdenciários, emitida pela Receita Federal, relativo a débitos previdenciários. Clique Aqui
  • Certidão da Justiça do Trabalho, emitida pela Justiça do Trabalho, relativo a débitos trabalhistas.
  • Certidão do TST, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho, relativo a débitos trabalhistas. Clique Aqui
     
Do Comprador:

Pessoa Física:
  • RG e CPF, se casado Certidão de Casamento, cópias dos documentos pessoais do Comprador.
  • Comprovante de Endereço, conta de água, energia, telefone ou correspondência bancária em nome do Comprador.
  • Consultar CPF, emitida pelo site da Receita Federal, verifica a situação cadastral do cidadão. Clique Aqui

Pessoa Jurídica:
  • Contrato Social e úlitmas Alterações, cópias dos documentos de constituição da empresa Compradora.
  • Certidão Simplificada da Empresa, emitida pela Junta Comercial ou pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Jurídica.
  • RG e CPF, se casado Certidão de Casamento, cópias dos documentos pessoais dos sócios da empresa.
  • Comprovante de Endereço, conta de água, energia, telefone ou correspondência bancária em nome da empresa Compradora.
  • Consultar CNPJ, emitida pelo site da Receita Federal, verifica a situação cadastral da empresa. Clique Aqui

2º - Confecção da Documentação:
  • Contrato de Compra e Venda - elaborar o contrato conforme necessidade das partes, colher assinaturas e reconhecer firma.
  • Contrato de Intermediação Imobiliária - elaborar o contrato entre a imobiliária e o vendedor, colher assinaturas e reconhecer firma.

3º - Pagar os Impostos:
  • ITBI - Imposto de transmissão de imóveis (pago a prefeitura)
    3% - Prefeitura de Itumbiara-GO
    2% - Prefeitura de Araporã-MG
  • FORO - imposto para terrenos foreiros (pago a prefeitura)
    5% - Prefeitura de Itumbiara-GO
    Não Tem Terreno Foreiro - Prefeitura de Araporã-MG
     
4º - Apresentar o Imóvel para Registro:
De posse do Contrato de Compra e Venda, documentos atualizados do Imóvel, documentos pessoais do Comprador e Certidões do Vendedor, procurar o Cartório para lavratura da Escritura e posteriormente o Registro.
  • Confecção da Escritura, procurar um Cartório de Registro de Notas de sua confiança para elaborar a escritura do imóvel, que é  uma formalização pública do contrato de compra e venda, pré requisito para o Registro do Imóvel. Pagar emolumentos referentes as custas cartorárias. 
    - p/ imóvel de R$ 100 mil
    - Emolumento de Escritura aproximado de R$ 1.600,00

    - Itumbiara-GO
    Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais 1 Circunscrição e Tabelionato de Notas (Carlos Henrique)
    Rua Padre Felix  n-152, Centro
    (64) 3431-5151 

    Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais 2 Circunscrição e Tabelionato de Notas (Vagna)
    Rua Padre Felix  n-73, Centro
    (64) 3431-0574 

    Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais 3 Circunscrição e Tabelionato de Notas (Aretusa)
    Rua Padre Felix  n-73, Centro
    (64) 3431-0574 
     
    Primeiro Tabelionato de Notas (Isabela)
    Rua Padre Felix n-88, Centro
    (64) 3433-9353 
     
    Itumbiara Cartório do Segundo Oficio de Notas (João Rocha)
    Rua Av Trindade n-54 A, Centro
    (64) 3431-2951 
     
    Itumbiara Cartório do Terceiro Tabelionato de Notas 
    Praça da República n-237, Centro
    (64) 3431-0636 
     
    Tabelionato de Protestos, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas (Horácio) 
    Rua Santa Rita n-108, 1 andar, Centro
    (64) 3431-3289 
     
    - Araporã-MG
    Oficio do Registro Civil e Tabelionato de Notas (Norma)
    R    ua Antonio Rabelo n-68, Centro
    (34) 3284-1016 

     
  • Apresentar a Guia de ITBI pago e a Escritura para Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóvel, responsável pela registro do bem conforme localização, bairro e região. Pagar emolumentos referentes as custas cartorárias.
    - p/ imóvel de R$ 100 mil
    - Emolumento de Registro aproximado de R$ 800,00

    - Itumbiara-GO
    Cartório de Registro de Imóveis da 1 Circunscrição (Décio)
    Rua Dr. Valdivino Vaz  n-15, Centro
    (64) 3431-7857 
     
    Cartório de Registro de Imóveis da 2 Circunscrição (Beatriz Xavier)
    Rua Santa Rita n-78, Centro
    (64) 3431-2627 
     
    - Araporã-MG
    Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Tupaciguara
    Rua Raul Soares n-35, Centro
    (34) 3281-6044 
     

 
 

 

Registro do Imóvel:

 
As etapas, a documentação e tudo o que você precisa saber

Quantas histórias você já ouviu de amigos, familiares ou conhecidos que tiveram dificuldades na hora de registrar um imóvel? Com certeza foram muitas. O processo do Registro de um imóvel é trabalhoso, mas é a garantia que o bem é realmente seu.

Para facilitar esse processo e ajudar quem está comprando um imóvel – ou ainda vai comprar – separamos as melhores dicas para realizar o Registro de Imóvel. O Diretor de Registro de Imóvel da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR), João Carlos Klotes, conta que para o comprador essa etapa é a que causa as maiores dores de cabeça. “Os maiores problemas acontecem quando o imóvel não está no nome do adquirente, pois muitas pessoas não sabem das particularidades do processo de Registro. Acabam fazendo o contrato mas não registram em cartório, o que não tem validade jurídica, pois o imóvel continua no nome da pessoa ou empresa que vendeu”, detalha João Carlos Klotes.

 
Confirmação da compra

A advogada Meyre Higuti, do Departamento Jurídico do Grupo Thá, explica que para imóveis cujo valor seja superior a trinta salários mínimos é necessária a formalização da compra e venda através de Escritura Pública ou outro contrato que tenha força de documento público, como o Contrato de Financiamento Bancário (SFI ou SFH). “Somente com o Registro de tais documentos é que o comprador poderá ser considerado proprietário do imóvel”, informa.

O Registro estabelece o direito de propriedade, ou seja, afirma quem é o dono. No Brasil, tanto na compra de um imóvel, ou nos casos de herança, é o Registro que garante a propriedade ao novo dono. Sem o Registro, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, acarretando o risco de ser penhorado. Outro risco é a possibilidade da venda para outras pessoas, já que o comprador original não efetuou a transmissão de propriedade.

O documento deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) respectivo da região (circunscrição) onde o imóvel está localizado, ou seja, não é possível escolher o CRI.

 
Passo a passo para Registro* da propriedade:

1. Procurar um Tabelionato de confiança, para lavratura da Escritura;

2. Para lavratura da Escritura é preciso a cópia do Contrato de Compra e
Venda assinado, documentos pessoais do comprador (RG, CPF, Certidão de
casamento, etc.), e as certidões da vendedora**;

3. O Tabelionato confecciona a minuta da Escritura e encaminha para o comprador e para a Vendedora validarem;

4. Na sequência o comprador deverá pagar as seguintes taxas/impostos: Funrejus, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e os custos do Tabelionato;

5. Efetuado os pagamentos, o Tabelionato deverá lavrar a Escritura e coletar as assinaturas das partes, após entregar o traslado da Escritura para o comprador;

6. O comprador deverá encaminhar o traslado da escritura, juntamente com uma guia do Funrejus e do ITBI, ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel, para que seja efetuado o Registro na Matrícula do imóvel;

7. O CRI possui prazo de 30 dias para registrar a Escritura;

8. O CRI entregará ao comprador uma matrícula atualizada do imóvel, demonstrando o Registro do imóvel no nome do comprador.

*somente para imóveis urbanos.
** Atos societários, certidão simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil de Pessoa Jurídica, Certidão atualizada do imóvel e certidão de ônus reais, certidões de distribuidores cíveis e criminais estaduais, executivos fiscais municipais e estaduais, certidões de protestos, certidão da Justiça do
Trabalho, certidões da Justiça Federal, CND de tributos federais e dívida ativa da União, CND de contribuições previdenciárias, CND’s de tributos municipais e estaduais, CND de IPTU, Certidão de inexistência de débitos condominiais.
 
 

 
 

 

Desconto no registro do 1o imóvel:

 
Na compra do primeiro imóvel, sendo este pelo SFH, o comprador terá direito ao desconto na taxa de registro do imóvel, conforme previsão legal.

Lei Fed. 6.015 de 1973

Art. 306. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária, financiada pelo Banco Nacional da Habitação, serão reduzidos em 50%.
 
§ 1° A transcrição, inscrição e averbações relativas à aquisição de casa própria em que for parte Cooperativa Habitacional serão considerados, para o efeito do cálculo de emolumentos, um ato apenas, não podendo exceder a sua cobrança o limite correspondente a 40% (quarenta por cento) do salário mínimo regional.
 
§ 2º Os emolumentos e custas devidos pelos atos de aquisição de imóveis pelas Cooperativas Habitacionais (COHABs) e os de averbação de construção estarão sujeitos às limitações seguintes:

a) imóvel de 60 m² de área construída: 10% (dez por cento) do salário mínimo;

b) de mais de 60 m² e até 70 m² de área construída: 15% (quinze por cento) do salário mínimo; e 

c) de mais de 70 m² e até 80 m² de área construída: 20% (vinte por cento) do salário mínimo.

§ 3° Os emolumentos devidos pelos atos relativos a financiamento rural serão cobrados de acordo com a legislação federal.
 

 
 

 

Ganho de Capital:

 
Numa operação de compra e venda de imóvel, o vendedor é obrigado a recolher 15% do lucro a título de imposto sobre o ganho de capital. O vencimento do pagamento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Entretanto, há quatro situações nas quais o contribuinte é isento do pagamento, e convém ficar atento tanto para evitar futuros problemas com o Fisco quanto para não perder dinheiro.

As quatro situações são as seguintes:

1- Venda do único imóvel por um valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos;
2- Venda de imóvel por até R$ 35 mil por mês (o valor é considerado baixo);
3- Venda de imóvel adquirido até 1969;
4- Venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

É considerado lucro a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização).

Em exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um imóvel por R$ 30 mil e decorrido algum tempo vende por R$ 100 mil, o imposto apenas incidirá sobre a diferença, o ganho de capital de R$ 70 mil, desde que essa pessoa não adquira outro imóvel no período de 180 dias.

Muita gente pensa que esse acerto de contas será feito na hora da declaração de imposto de renda, no início do ano seguinte. Mas não é que funciona, Quem vende um imóvel tem até o ultimo dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação.

Caso não respeite o prazo, o contribuinte deverá pagar juros de 1% mais a taxa Selic acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses terá que pagar o teto maximo de 20% do imposto devido.

Para calcular o imposto acesse o programa da Receita Federal:
Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap)


 
Quais as operações sujeitas à apuração do ganho de capital?

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus , do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente pelos valores, conforme legislação pertinente, informados na última declaração de quem os declarava;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

(Instrução Normativa SRF n º 118, de 27 de dezembro de 2000; Instrução Normativa SRF n º 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3 º )
 

 
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